Loi (1991) sur la copropriété des
immeubles bâtis
LOI sur la copropriété des immeubles
bâtis
Commencement [see endnotes]
Premiere Partie
Definition et Formation de la Copropriete
1 Définitions
Dans la présente Loi, à
moins que le contexte n’exige autrement –
“association”
signifie l’association des copropriétaires incorporée en
vertu de l’Article 5 de la présente Loi;
“comité”
signifie le comité de l’association instituable en vertu de
l’Article 7 de la présente Loi;
“corps de
bien-fonds” signifie un corps de bien-fonds dans le
sens de la Loi (1880) sur la
propriété foncière,
telle que ladite Loi a été modifiée;
“déclaration”
signifie la déclaration de copropriété enregistrée
en vertu de l’Article 3 de la présente Loi;
“immeuble”
signifie un immeuble bâti, et ne comprend ni une hypothèque
conventionnelle, ni une rente, ni un bail à termage;
“lot”
signifie un lot constitué dans une déclaration;
“mandataire”
signifie le mandataire de l’association désigné en vertu de
l’Article 6 de la présente Loi;
“parties
privatives” et “parties
communes” sont définies de l’Article 2(3)
de la présente Loi.
2 Répartition
immobilière
(1) Sous réserve des
dispositions de la présente Loi, la propriété de tout
immeuble peut être répartie entre plusieurs personnes en
étages ou en parties d’étages, et la présente Loi régit
tout immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs
personnes par lots.
(2) La répartition
visée au paragraphe (1) de cet Article sera effectuée par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes
de l’immeuble et constituant chacun un corps de bien-fonds.
(3) Sont privatives les
parties des bâtiments et des terrains réservées à
l’usage exclusif d’un copropriétaire
déterminé. Sont communes les parties des bâtiments et des
terrains destinées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs
d’entre eux.
(4) A défaut de
titres contraires sont présumés parties communes –
(a) le fonds;
(b) les cours, bels,
terrains ouverts et jardins;
(c) les voies
d’accès et aires de stationnement;
(d) le gros œuvre des
bâtiments, les éléments d’équipement commun (y
compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les
parties privatives), ainsi que les coffres, gaines et têtes de
cheminées;
(e) les locaux des services
communs; et
(f) les passages et
corridors,
et sont présumés droits
accessoires aux parties communes –
(i) le droit de
surélever un bâtiment destiné à l’usage commun
ou comprenant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives
différentes, ou d’en affouiller le fonds;
(ii) le droit
d’édifier des bâtiments nouveaux sur les cours, bels,
terrains ouverts, jardins et aires de stationnement constituant des parties
communes, ou d’affouiller de tels cours, bels, terrains ouverts, jardins
et aires de stationnement; et
(iii) le droit de
mitoyenneté afférent aux parties communes.
(5) A défaut de
titres contraires les cloisons ou murs séparant des parties privatives
et non compris dans le gros œuvre sont mitoyens entre les locaux
qu’ils séparent.
(6) Les parties privatives
sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Les
parties communes sont l’objet d’une propriété
indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains
d’entre eux seulement. Les parties communes et les droits qui leur sont
accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des
parties privatives, d’une action en licitation ni d’un partage.
(7) A défaut de
titres contraires la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la superficie relative de chaque partie
privative sans égard à son utilisation.
(8) Chaque lot est
susceptible de constituer une tête de partie dans une succession
immobilière.
(9) Chaque
copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il
use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni à la destination de l’immeuble.
3 Déclaration
de copropriété
(1) La
propriété d’un immeuble ne peut être répartie
conformément à l’Article 2 de la présente Loi
à moins qu’une déclaration de copropriété
n’ait été enregistrée au Registre Public.
(2) La déclaration
contiendra l’état descriptif de division et déterminera la
destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions
de leur jouissance; elle fixera également, sous réserve des dispositions
de la présente Loi, les règles relatives à
l’administration des parties communes.
(3) La déclaration
constatera le nom de l’association.
(4) La déclaration
ne pourra imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en
dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de
l’immeuble, telle qu’elle est définie aux titres, par ses
caractères ou sa situation.
(5) Aucune modification de
la déclaration ne pourra prendre effet à moins que cette
modification n’ait été enregistrée au Registre Public.
(6) La Cour Royale peut
refuser l’enregistrement de la déclaration ou aucune modification
d’icelle conformément aux conditions précisées par
Règles de la Cour.
4 Les
charges
(1) Les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges –
(a) pour les services
collectifs et les éléments d’équipement
commun en fonction de l’utilité que ces services et
éléments présentent à l’égard de
chaque lot;
(b) pour la conservation,
l’entretien et l’administration des parties communes
proportionellement à la quote-part afférente à chaque lot
telle que ladite quote-part résulte des dispositions de l’Article 2(7)
de la présente Loi,
et généralement aux charges
encourues légitimement par l’association proportionellement
à la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties
communes.
(2) La déclaration
fixera la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des
catégories de charges.
(3) Sous réserve des
dispositions du paragraphe (4) de cet Article et celles de l’Article 13
de la présente Loi, la répartition des charges ne peut être
modifiée qu’à l’unanimité des
copropriétaires.
(4) Lorsque des travaux ou
des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par
l’assemblée générale statuant à la
majorité exigée par la présente Loi, la modification de la
répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être
décidée par l’assemblée générale
statuant à la même majorité.
5 Association
des copropriétaires
(1) La collectivité
des copropriétaires est constituée en une association
incorporée conformément aux conditions précisées,
et sous le nom établi, dans la déclaration.
(2) L’association
peut modifier la déclaration.
(3) Les objets de
l’association seront la conservation de l’immeuble et
l’administration des parties communes.
(4) L’association a
qualité pour –
(a) agir en justice, tant
en demandant qu’en défendant, même contre certains des
copropriétaires; et
(b) agir conjointement ou
non avec un ou plusieurs des copropriétaires en vue de la sauvegarde des
droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut
néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété
ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le mandataire.
(5) Sans préjudice
d’aucun autre droit d’action que peut avoir un
copropriétaire ou un tiers contre l’association, celle-ci sera
responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice
de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, le
tout sans préjudice de toute action récursoire.
(6) Tous contrats
d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de
création ou d’aliénation de droits réels au profit
ou à la charge des parties communes, décidés
conformément aux dispositions de la présente Loi, sont
valablement passés par l’association elle-même et de son
chef.
(7) L’association
peut acquérir elle-même, à titre onéreux ou gratuit,
des parties privatives sans que celles-ci ne perdent pour autant leur
caractère privatif, et peut les aliéner dans les conditions
prévues au paragraphe (6) de cet Article.
(8) L’association ne
dispose pas de voix en assemblée générale au titre des
parties privatives acquises par elle.
(9) L’association
aura un sceau commun.
DEUXIEME PARTIE
ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE
6 L’assemblée
générale et le mandataire
(1) Les décisions de
l’association seront prises en assemblée générale
des copropriétaires et leur exécution sera confiée
à un mandataire de l’association.
(2) Dans le cas où,
avant la réunion de la première assemblée
générale, un mandataire a été désigné
par la déclaration ou par tout autre accord des parties, cette
désignation doit être soumise à la ratification de cette
première assemblée générale.
(3) A défaut de
nomination, le mandataire sera désigné par la Cour Royale
à la requête d’un ou plusieurs des copropriétaires ou
d’aucune autre personne intéressée.
(4) Indépendamment
des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres
dispositions de la présente Loi ou des règlements, ou par une
délibération spéciale de l’assemblée
générale, le mandataire sera chargé –
(a) d’assurer
l’exécution des dispositions de la déclaration et des
délibérations de l’assemblée générale;
(b) d’administrer
l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et
à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de
sa propre initiative à l’exécution de tous travaux
nécessaires à la sauvegarde de celui-ci; et
(c) de représenter
l’association devant les tribunaux et ailleurs.
(5) En cas
d’empêchement du mandataire pour quelque cause que ce soit ou en
cas de défaut de sa part d’exercer les droits et actions de
l’association et en l’absence de stipulation de la
déclaration, la Cour Royale pourra désigner un administrateur
provisoire.
(6) Seul responsable de sa
gestion, le mandataire ne peut se faire substituer. L’assemblée
générale peut seule autoriser à la majorité des
voix de tous les copropriétaires une délégation de pouvoir
à une fin déterminée.
(7) Lors du transfert
héréditaire d’un lot, soit par contrat passé devant
Justice soit autrement, le nouveau propriétaire sera tenu d’en
informer par écrit le mandataire.
7 Comité
de l’association
(1) Un comité de
l’association peut à tout moment être institué en vue
d’assister le mandataire et de contrôler sa gestion.
(2) En l’absence de
disposition particulière de la déclaration, le comité est
désigné par l’assemblée générale
à la majorité prévue de l’Article 8(8) de la
présente Loi.
(3) A défaut de
désignation dans les conditions prévues au paragraphe (2) de cet Article,
le comité peut être désigné par la Cour Royale sur
requête d’un ou plusieurs des copropriétaires ou
d’aucune autre personne intéressée.
8 Procédure
et pouvoirs de l’assemblée générale
(1) Sous réserve des
dispositions du présent Article –
(a) la déclaration
déterminera la procédure et les pouvoirs des assemblées
générales;
(b) les décisions de
l’assemblée générale seront prises à la
majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés.
(2) Chaque
copropriétaire disposera d’un nombre de voix correspondant
à sa quote-part dans les parties communes, mais lorsqu’un
copropriétaire possède une quote-part des parties communes
supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose
sera réduit à la somme des voix des autres
copropriétaires.
(3) Tout copropriétaire
peut déléguer son droit de vote à un tiers que ce dernier
soit ou non membre de l’association.
(4) Le mandataire et son
conjoint, ou le mandataire et son partenaire civil, ne peuvent présider
l’assemblée ni recevoir autorité de représenter un
copropriétaire.[1]
(5) En cas
d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les
intéressés doivent, sauf stipulation contraire de la
déclaration, être représentés par une personne qui
sera à défaut d’accord désignée par la Cour
Royale à la requête de l’un d’entre eux ou du
mandataire.
(6) Lorsque la
déclaration met à la charge de certains copropriétaires
seulement les dépenses d’entretien d’une partie de
l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un
élément d’équipement, il peut être
prévu par la déclaration que ces copropriétaires seuls
prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces
dépenses, chacun d’eux votant avec un nombre de voix proportionnel
à sa participation auxdites dépenses.
(7) L’assemblée
générale ne peut –
(a) à quelque
majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une
modification de la destination de sa partie privative ou aux modalités
de sa jouissance, telles qu’elles résultent de la
déclaration;
(b) sauf à
l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou
représentés, décider l’aliénation des parties
communes dont la conservation est nécessaire au respect de la
destination de l’immeuble.
(8) Ne sont adoptées
qu’à la majorité des voix de tous les
copropriétaires les décisions concernant –
(a) toute
délégation de pouvoir;
(b) l’autorisation
donnée à certains copropriétaires d’effectuer
à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou
l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la
destination de celui-ci;
(c) la désignation
ou la révocation du mandataire ou des membres du comité;
(d) les conditions
auxquelles sont réalisées les transactions relatives aux parties
communes;
(e) les modalités de
réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires
en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.
(9) A défaut de
décision prise dans les conditions de majorité prévues au
paragraphe (8) de cet Article, une nouvelle assemblée
générale statue dans les conditions de majorité
prévues du paragraphe (1)(b) de cet Article.
(10) Ne sont adoptées
qu’à la majorité des membres de l’association
représentant au moins les trois quarts des voix de tous les
copropriétaires les décisions concernant –
(a) la modification de la
déclaration dans la mesure où elle concerne la jouissance,
l’usage et l’administration des parties communes;
(b) les travaux comportant
transformation, addition ou amélioration, à l’exception de
ceux visés du paragraphe (8)(e) de cet Article.
TROISIEME PARTIE
AMELIORATIONS, ADDITIONS ET SURELEVATION
9 Décision
d’améliorer etc.
(1) L’assemblée
générale des copropriétaires, statuant à la
majorité prévue au l’Article 8(10) de la
présente Loi, peut décider toute amélioration qui est
conforme à la destination de l’immeuble. L’assemblée
générale fixe alors, à la même majorité –
(a) la répartition
du coût des travaux et de la charge de l’indemnité
prévue à l’Article 10 de la présente Loi en
proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés
pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de
l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de
dépenses plus élevée;
(b) la répartition
des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des
parties communes ou des éléments transformés ou
créés.
(2) Sous réserve des
dispositions de l’Article 13 de la présente Loi, aucun des
copropriétaires ou de leurs ayant droit ne peut faire obstacle à
l’exécution, même à l’intérieur de sa
partie privative, des travaux régulièrement et
expressément décidés par l’assemblée
générale en vertu de cet Article, et la décision prise
oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions
fixées par l’assemblée générale, au paiement
des travaux, à la charge de l’indemnité prévue
à l’Article 10 de la présente Loi, ainsi qu’aux
dépenses de fonctionnement, d’administration, d’entretien et
de remplacement des parties communes ou des éléments
transformés ou creés.
(3) La
surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de
créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être
réalisée que si la décision en est prise à
l’unanimité des membres de l’association.
10 Indemnité
Les copropriétaires qui, par suite
de l’exécution des travaux, subissent un préjudice en
raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot,
soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est
temporaire, soit de dégradations, ont droit à une
indemnité à la charge de l’ensemble des
copropriétaires qui est répartie selon la proportion initiale des
droits de chacun dans les parties communes.
QUATRIEME PARTIE
RECONSTRUCTION
11 Procédure
en cas de destruction etc.
(1) En cas de destruction
totale ou partielle de l’immeuble, l’assemblée
générale des copropriétaires dont les lots composent le
bâtiment sinistré peut décider à la majorité
des voix de ces copropriétaires la reconstruction du bâtiment ou
la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où
la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise
en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires
sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent
à l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont
tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes
règles aux dépenses des travaux.
(2) En cas des travaux
comportant une amélioration ou addition par rapport à
l’état antérieur au sinistre, les dispositions des Articles 9
et 10 de la présente Loi seront applicables.
(3) Les indemnités
représentatives de l’immeuble détruit seront
affectées par priorité à la reconstruction.
(4) Si la décision
est prise dans les conditions prévues au paragraphe (1) de cet Article
de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, la Cour
Royale, à défaut d’accord unanime des
copropriétaires ou de disposition dans la déclaration, pourra,
sur la requête d’aucune personne intéressée, rendre
telle décision qu’elle jugera convenable pour la liquidation des
droits dans la copropriété et l’indemnisation de ceux des
copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitué.
12 Créanciers
hypothécaires
(1) Tout créancier
d’une hypothèque devenue sans assiette en tout ou en partie
suivant la destruction totale ou partielle de l’immeuble pourra loger une
représentation par devant la Cour Royale qui pourra rendre telle
décision qu’elle jugera convenable afin de protéger le
droit réel attaché à la créance hypothécaire
y compris s’il y a lieu la décision de grever ladite
hypothèque sur un ou plusieurs lots dans la nouvelle construction.
(2) Le mandataire sera tenu
de conserver une liste des créanciers hypothécaires qui lui
auront notifié leurs hypothèques et d’informer lesdits
créanciers sans délai en cas de destruction totale ou partielle
du corps de bien-fonds hypothéqué.
CINQUIEME PARTIE
DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL
13 Pouvoirs
de la Cour Royale
(1) Chaque
copropriétaire pourra contester une décision de
l’assemblée générale par voie d’une
représentation par devant la Cour Royale alléguant que la
décision de l’association constitue un abus de majorité,
c’est-à-dire, que la majorité a été
utilisée dans un intérêt autre que
l’intérêt collectif, soit dans un intérêt
personnel, soit avec intention de nuire, et demander par conséquent la
nullité de ladite décision.
(2) Une décision de
l’assemblée générale prévue au l’Article 9(1)
de la présente Loi n’oblige pas un copropriétaire opposant
qui a présenté par devant la Cour Royale une
représentation alléguant que l’amélioration
décidée présenterait un caractère somptuaire eu
égard à l’état, aux caractères et à la
destination de l’immeuble, et ladite décision ne devient
obligatoire pour ledit copropriétaire que si la représentation
est rejetée par la Cour.
(3) Lorsque
l’assemblée générale refuse l’autorisation
à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais
des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur
de l’immeuble, ces copropriétaires peuvent présenter une
représentation par devant la Cour Royale en vue d’être
autorisés à exécuter aux conditions fixées par la
Cour tous travaux d’amélioration visés au l’Article 9(1)
de la présente Loi, et la Cour pourra fixer en outre les conditions dans
lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les
installations ainsi réalisées.
(4) Chaque
copropriétaire peut contester les répartitions fixées
conformément aux l’Article 9(1)(a) et (b) de la
présente Loi, ou aucune autre modification par l’assemblée
générale des bases de répartition des charges, par voie
d’une représentation par devant la Cour Royale, et la Cour pourra,
si elle juge à propos, procéder à une nouvelle
répartition.
(5) Toute
représentation qui a pour objet de contester une décision de
l’assemblée générale sera présentée
par devant la Cour Royale dans un délai d’un mois à compter
de la notification de ladite décision qui sera faite aux
copropriétaires à la diligence du mandataire dans un délai
d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée
générale.
(6) Les délais
mentionnés au paragraphe (5) de cet Article pourront être
modifiés par Règlements en vertu de l’Article 14 de la
présente Loi.
(7) A défaut de
décision de l’assemblée générale modifiant
les bases de répartition des charges, un copropriétaire peut
présenter une représentation par devant la Cour Royale qui
pourra, si elle juge à propos, procéder à une nouvelle
répartition.
(8) Les dispositions du
présent Article ne dérogent à aucun autre droit
d’action que peut avoir un copropriétaire ou toute autre personne
intéressée.
14 Règlements
Sous réserve des dispositions de la
présente Loi, les Etats pourront préciser par Règlements
toute matière qui concerne l’administration de la
copropriété et des associations et généralement
l’exécution de la présente Loi.
15 Règles
de la Cour
Le Nombre Supérieur de la Cour
Royale, en vertu des pouvoirs qui lui ont été
conférés d’établir des Règles de la Cour
(“Rules of Court”), pourra préciser la procédure
à suivre par devant la Cour Royale conformément aux besoins de la
présente Loi.
17 Citation
La présente Loi pourra être
citée sous le titre de Loi (1991) sur la copropriété
des immeubles bâtis.